Rubrika: Účetnictví

Český realitní trh čeká příští rok zásadní novinka. Vláda schválila návrh zákona, kterým dojde ke změnám v dani z nabytí nemovité věci, dříve daň z převodu nemovitosti.
Hlavní navržená změna spočívá ve změně poplatníka daně, kdy od 1. dubna roku 2016 se jím stane nabyvatel nemovitosti, tedy kupující. Podle dosavadní právní úpravy platí daň z nabytí nemovitosti prodávající, pokud se s kupujícím ve smlouvě nedohodne, že plátcem daně, bude osoba kupující nemovitost. Druhá strana je brána pro stát jako ručitel za zaplacení daně. Vládou schválená novela má zrušit rovněž toto ručení.
„Jednoznačné vymezení nabyvatele jako poplatníka daně přitom nejen odpovídá koncepci většiny evropských zemí, ale odstraní i problémy, které v praxi mohou v důsledku možnosti volby poplatníka vznikat,“ uvádí předkládací zpráva k zákonu.
Navrhované změny by měly přinést zjednodušení a zpřehlednění pravidel výběru daní, odstranit nadbytečnou administrativní zátěž a hlavně pomoci ke zvýšení vymahatelnosti daně. Věří se, že ten, kdo nabude nemovitost, daň nakonec zaplatí, aby o samotnou nemovitost nepřišel. Dosavadní nejednoznačná úprava umožňovala podle ministerstva „nežádoucí daňové optimalizace“.
Ministerstvo financí se v návrhu rovněž zaměřuje na osvobození prvního úplatného nabytí nových staveb a jednotek. Nově by se toto osvobození mělo vztahovat pouze na stavby a jednotky dokončené nebo užívané, tedy nikoliv na rozestavěné. „Rozestavěné stavby se již nezapisují do katastru nemovitostí a pro správce daně je velmi obtížné dohledat, zda se v daném případě opravdu jednalo o první nabytí nemovité věci,“ uvádí úřad v důvodové zprávě k návrhu.

Novela také:
• zjednodušuje určení základu daně v případě směny nemovitých věcí,
• rozšiřuje předmět daně z nabytí nemovitých věcí o případy smluvního prodloužení práva stavby,
• mění koncepci zdanění nabytí inženýrských sítí,
• od daně osvobozuje nabytí nemovitých věcí územními samosprávnými celky ve veřejném zájmu.

Chystanou změnu kritizují například developeři, podle kterých novela prý povede ke zdražení nových bytů. Podle generálního ředitele Ekospolu Evžena Korce jde o nevhodný zásah do stávajících smluv. „V předkupních smlouvách u pozemků, které se mnohdy uzavírají i na mnoho let dopředu, se totiž uvádí konkrétní cena a předpokládá se, že daň z nabytí nemovitých věcí bude platit prodávající. Nově tak hrozí, že kvůli změně plátce daně dojde k podražení pozemků o 4%, která jsou sazbou daně. Toto zdražení budou muset developeři promítnout i v cenách nových bytů. Odhaduji, že to může způsobit nárůst cen nových bytů i v řádu desítek tisíc korun,“ tvrdí Korec.

Shrnutí

Hlavní změny v dani z nabytí nemovitých věcí od 1. 4. 2016:
• Kupující, neboli nabyvatel nemovitosti, se stává jediným možným poplatníkem daně.
• Ruší se i dosavadní institut ručitele.
• Osvobození prvního úplatného nabytí nových staveb a jednotek se vztahuje jen na stavby a jednotky dokončené nebo užívané, tedy nikoliv na rozestavěné.

V souvislosti s bojem České republiky a Evropské unie proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu došlo v našem právním řádu v oblasti firemního práva k řadě změn. K těm posledním došlo přijetím novely zákona o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob, kterou byla zavedena nová pravidla dopadající na právnické osoby zapisované do veřejného rejstříku a svěřenské fondy zapisované do evidence svěřenských fondů.

Dle této novely se musí od 1. ledna 2018 do neveřejného rejstříku, který pro tento účel zřídilo Ministerstvo spravedlnosti, zapisovat skuteční majitelé právnických osob a svěřenských fondů. Samotná novela definici skutečného majitele neobsahuje, ale odkazuje na definice v zákoně č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu.

Skutečným majitelem je pro tento případ myšlena fyzická osoba, která má fakticky nebo právně možnost vykonávat přímo nebo nepřímo rozhodující vliv v právnické osobě, svěřenském fondu nebo v jiném právním uspořádání bez právní osobnosti.
Zákon dále stanovuje, že u obchodní korporace se má za to, že skutečným majitelem je fyzická osoba, která:

• sama nebo společně s osobami jednajícími s ní ve shodě disponuje více než 25 % hlasovacích práv této obchodní korporace nebo má podíl na základním kapitálu větší než 25 %,
• sama nebo společně s osobami jednajícími s ní ve shodě ovládá osobu uvedenou v předchozím bodě,
• má být příjemcem alespoň 25 % zisku této obchodní korporace, nebo
• je členem statutárního orgánu, zástupcem právnické osoby v tomto orgánu anebo v postavení obdobném postavení člena statutárního orgánu, není-li skutečný majitel nebo nelze-li jej určit podle předchozích třech bodů.

O skutečném majiteli se bude do evidence zapisovat jeho jméno, adresa místa pobytu, datum narození, rodné číslo, státní příslušnost a údaj o hlasovacích právech, podílu na rozdělovaných prostředcích nebo jiné skutečnosti, na kterých je postavení skutečného majitele založeno.

Vzhledem k tomu, že evidence skutečných majitelů bude neveřejným rejstříkem, nebudou údaje o skutečném majiteli poskytovány spolu s opisem a nebudou ani přístupné veřejnosti. Tyto informace budou k dispozici pouze některým vybraným subjektům, jako např. soudu pro účely soudního řízení, orgánům činným v trestním řízení pro účely trestního řízení, správci daně, České národní bance apod.

Odpovědnost za zápis a aktualizaci údajů nese pouze právnická osoba či svěřenský fond.
Změny, které novela zákona o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob přináší, jsou tedy následující. Od 1. ledna 2018 musí každá právnická osoba zapsaná do veřejného rejstříku a svěřenský fond zapsaný do evidence svěřenských fondů nejenom vést údaje o svém skutečném majiteli, ale také podat návrh na jejich zápis do příslušné evidence.

Tento návrh může na formuláři k tomu určenému  podat k příslušnému krajskému (rejstříkovému) soudu osoba, která je oprávněna podat návrh na zápis do veřejného rejstříku.

Příslušný formulář lze nalézt zde

Zápis bude podléhat soudnímu poplatku ve výši 1.000 Kč, přičemž osoby zapsané do veřejného rejstříku před 1. lednem 2018 jsou po dobu jednoho roku od účinnosti novely od tohoto poplatku osvobozeny.

Návrh na zápis je oprávněná osoba povinna podat bez zbytečného odkladu po vzniku rozhodné skutečnosti, tedy od okamžiku, kdy fyzická osoba naplní znaky skutečného majitele. Nesplní-li osoba tuto povinnost do 15 dnů od této skutečnosti, může návrh na zápis podat každý, kdo na něm doloží právní zájem a k návrhu na zápis přiloží listiny, jimiž mají být doloženy skutečnosti zapisované do veřejného rejstříku.

Je nutné zmínit, že veškeré novelou zavedené povinnosti jsou ukládány právnické osobě nebo svěřenskému fondu. Skutečnému majiteli v souvislosti s novelou žádné povinnosti nevznikají a odpovědnost za zápis a aktualizaci zapsaných údajů tak nese pouze právnická osoba či svěřenský fond.