Categories
Escape Consult Podnikání Účetnictví

Novela daně z nabytí nemovitých věcí

Český realitní trh čeká příští rok zásadní novinka. Vláda schválila návrh zákona, kterým dojde ke změnám v dani z nabytí nemovité věci, dříve daň z převodu nemovitosti.
Hlavní navržená změna spočívá ve změně poplatníka daně, kdy od 1. dubna roku 2016 se jím stane nabyvatel nemovitosti, tedy kupující. Podle dosavadní právní úpravy platí daň z nabytí nemovitosti prodávající, pokud se s kupujícím ve smlouvě nedohodne, že plátcem daně, bude osoba kupující nemovitost. Druhá strana je brána pro stát jako ručitel za zaplacení daně. Vládou schválená novela má zrušit rovněž toto ručení.
„Jednoznačné vymezení nabyvatele jako poplatníka daně přitom nejen odpovídá koncepci většiny evropských zemí, ale odstraní i problémy, které v praxi mohou v důsledku možnosti volby poplatníka vznikat,“ uvádí předkládací zpráva k zákonu.
Navrhované změny by měly přinést zjednodušení a zpřehlednění pravidel výběru daní, odstranit nadbytečnou administrativní zátěž a hlavně pomoci ke zvýšení vymahatelnosti daně. Věří se, že ten, kdo nabude nemovitost, daň nakonec zaplatí, aby o samotnou nemovitost nepřišel. Dosavadní nejednoznačná úprava umožňovala podle ministerstva „nežádoucí daňové optimalizace“.
Ministerstvo financí se v návrhu rovněž zaměřuje na osvobození prvního úplatného nabytí nových staveb a jednotek. Nově by se toto osvobození mělo vztahovat pouze na stavby a jednotky dokončené nebo užívané, tedy nikoliv na rozestavěné. „Rozestavěné stavby se již nezapisují do katastru nemovitostí a pro správce daně je velmi obtížné dohledat, zda se v daném případě opravdu jednalo o první nabytí nemovité věci,“ uvádí úřad v důvodové zprávě k návrhu.

Novela také:
• zjednodušuje určení základu daně v případě směny nemovitých věcí,
• rozšiřuje předmět daně z nabytí nemovitých věcí o případy smluvního prodloužení práva stavby,
• mění koncepci zdanění nabytí inženýrských sítí,
• od daně osvobozuje nabytí nemovitých věcí územními samosprávnými celky ve veřejném zájmu.

Chystanou změnu kritizují například developeři, podle kterých novela prý povede ke zdražení nových bytů. Podle generálního ředitele Ekospolu Evžena Korce jde o nevhodný zásah do stávajících smluv. „V předkupních smlouvách u pozemků, které se mnohdy uzavírají i na mnoho let dopředu, se totiž uvádí konkrétní cena a předpokládá se, že daň z nabytí nemovitých věcí bude platit prodávající. Nově tak hrozí, že kvůli změně plátce daně dojde k podražení pozemků o 4%, která jsou sazbou daně. Toto zdražení budou muset developeři promítnout i v cenách nových bytů. Odhaduji, že to může způsobit nárůst cen nových bytů i v řádu desítek tisíc korun,“ tvrdí Korec.

Shrnutí

Hlavní změny v dani z nabytí nemovitých věcí od 1. 4. 2016:
• Kupující, neboli nabyvatel nemovitosti, se stává jediným možným poplatníkem daně.
• Ruší se i dosavadní institut ručitele.
• Osvobození prvního úplatného nabytí nových staveb a jednotek se vztahuje jen na stavby a jednotky dokončené nebo užívané, tedy nikoliv na rozestavěné.

Categories
Escape Consult Mzdy Podnikání Účetnictví

Kontrolní hlášení DPH

Kontrolní hlášení (KH) k DPH je realitou, která všechny plátce DPH čeká od 1.1.2016. Institut Kontrolního hlášení byl PS přijat již v prosinci 2014 zákonem číslo 360/2014 Sb., jeho problematika je upravena v §101c až 101i zákona o DPH. Shrňme tedy základní informace o této nové povinnosti:

Kdo bude podávat Kontrolní hlášení?

Povinnost podat Kontrolní hlášení se bude týkat všech plátců DPH, pokud v daném období uskuteční, či přijmou zdanitelné plnění. Kontrolní hlášení tedy vcelku pochopitelně nebudou podávat neplátci DPH, dále identifikované osoby a také osoby uskutečňující pouze plnění osvobozená dle §51. Povinnost podat Kontrolní hlášení rovněž nebude mít plátce, který v daném období neuskuteční ani nepřijme zdanitelné plnění.

Kdy se bude podávat Kontrolní hlášení?

Dalo by se očekávat, že termíny pro podání KH budou totožné s termíny přiznání k DPH, ale není tomu zcela tak. U všech právnických osob bude totiž sledovaným obdobím kalendářní měsíc. I čtvrtletní plátci z řad firem tedy budou podávat KH měsíčně. Pouze u fyzických osob bude sledované období totožné s periodicitou přiznání k DPH. Termín pro podání KH bude vždy 25. následujícího měsíce po skončení sledovaného období

Jak se bude podávat Kontrolní hlášení?

Aby KH plnilo účel, který od něj finanční správa očekává, je nutné ho podávat elektronicky. Jiná forma než elektronická tedy nebude možná a údaje v KH bude plátce uvádět ve formátu a struktuře zveřejněné správcem daně způsobem umožňujícím dálkový přístup. V praxi to tedy znamená využít daňového portálu EPO, nebo datové schránky pro odeslání souboru ve formátu .xml. Finanční správa zveřejnila na svém webu formulář kontrolního hlášení a předběžné informace k jeho vyplnění. XML struktura pro podání KH je zveřejněna na daňovém portálu finanční správy.

Jaké budou sankce při porušení povinností v souvislosti s Kontrolním hlášením?

Sankce za nesplnění povinností v souvislosti s KH jsou poměrně přísné především z pohledu lhůt a jejich neplnění:
– Za jakékoliv prodlení s podáním KH bude udělena sankce 1 000 Kč. Nebude zde platit 5-denní ‚toleranční lhůta’ dle §250, odst. 1 daňového řádu a tato sankce bude udělena při jakémkoliv prodlení.
– Výše uvedená sankce ve výši ‚pouze‘ 1 000 Kč bude udělena, jen když plátce podá KH po zákonné lhůtě bez výzvy správce daně. Pokud ho totiž správce daně vyzve k podání KH v náhradní lhůtě, bude udělena sankce již ve výši 10 000 Kč.
– Pokud plátce nepodá následné kontrolní hlášení dle výzvy správce daně ke změně, doplnění či potvrzení údajů, bude udělena sankce ve výši 30 000 Kč
– Pokud plátce nepodá KH ani po výzvě správce daně, bude sankce činit 50 000 Kč

Ing. Michal Markvart
Daňový poradce č. 04650

Categories
Escape Consult Podnikání Účetnictví

Evidence skutečných majitelů

V souvislosti s bojem České republiky a Evropské unie proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu došlo v našem právním řádu v oblasti firemního práva k řadě změn. K těm posledním došlo přijetím novely zákona o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob, kterou byla zavedena nová pravidla dopadající na právnické osoby zapisované do veřejného rejstříku a svěřenské fondy zapisované do evidence svěřenských fondů.

Dle této novely se musí od 1. ledna 2018 do neveřejného rejstříku, který pro tento účel zřídilo Ministerstvo spravedlnosti, zapisovat skuteční majitelé právnických osob a svěřenských fondů. Samotná novela definici skutečného majitele neobsahuje, ale odkazuje na definice v zákoně č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu.

Skutečným majitelem je pro tento případ myšlena fyzická osoba, která má fakticky nebo právně možnost vykonávat přímo nebo nepřímo rozhodující vliv v právnické osobě, svěřenském fondu nebo v jiném právním uspořádání bez právní osobnosti.
Zákon dále stanovuje, že u obchodní korporace se má za to, že skutečným majitelem je fyzická osoba, která:

• sama nebo společně s osobami jednajícími s ní ve shodě disponuje více než 25 % hlasovacích práv této obchodní korporace nebo má podíl na základním kapitálu větší než 25 %,
• sama nebo společně s osobami jednajícími s ní ve shodě ovládá osobu uvedenou v předchozím bodě,
• má být příjemcem alespoň 25 % zisku této obchodní korporace, nebo
• je členem statutárního orgánu, zástupcem právnické osoby v tomto orgánu anebo v postavení obdobném postavení člena statutárního orgánu, není-li skutečný majitel nebo nelze-li jej určit podle předchozích třech bodů.

O skutečném majiteli se bude do evidence zapisovat jeho jméno, adresa místa pobytu, datum narození, rodné číslo, státní příslušnost a údaj o hlasovacích právech, podílu na rozdělovaných prostředcích nebo jiné skutečnosti, na kterých je postavení skutečného majitele založeno.

Vzhledem k tomu, že evidence skutečných majitelů bude neveřejným rejstříkem, nebudou údaje o skutečném majiteli poskytovány spolu s opisem a nebudou ani přístupné veřejnosti. Tyto informace budou k dispozici pouze některým vybraným subjektům, jako např. soudu pro účely soudního řízení, orgánům činným v trestním řízení pro účely trestního řízení, správci daně, České národní bance apod.

Odpovědnost za zápis a aktualizaci údajů nese pouze právnická osoba či svěřenský fond.
Změny, které novela zákona o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob přináší, jsou tedy následující. Od 1. ledna 2018 musí každá právnická osoba zapsaná do veřejného rejstříku a svěřenský fond zapsaný do evidence svěřenských fondů nejenom vést údaje o svém skutečném majiteli, ale také podat návrh na jejich zápis do příslušné evidence.

Tento návrh může na formuláři k tomu určenému  podat k příslušnému krajskému (rejstříkovému) soudu osoba, která je oprávněna podat návrh na zápis do veřejného rejstříku.

Příslušný formulář lze nalézt zde

Zápis bude podléhat soudnímu poplatku ve výši 1.000 Kč, přičemž osoby zapsané do veřejného rejstříku před 1. lednem 2018 jsou po dobu jednoho roku od účinnosti novely od tohoto poplatku osvobozeny.

Návrh na zápis je oprávněná osoba povinna podat bez zbytečného odkladu po vzniku rozhodné skutečnosti, tedy od okamžiku, kdy fyzická osoba naplní znaky skutečného majitele. Nesplní-li osoba tuto povinnost do 15 dnů od této skutečnosti, může návrh na zápis podat každý, kdo na něm doloží právní zájem a k návrhu na zápis přiloží listiny, jimiž mají být doloženy skutečnosti zapisované do veřejného rejstříku.

Je nutné zmínit, že veškeré novelou zavedené povinnosti jsou ukládány právnické osobě nebo svěřenskému fondu. Skutečnému majiteli v souvislosti s novelou žádné povinnosti nevznikají a odpovědnost za zápis a aktualizaci zapsaných údajů tak nese pouze právnická osoba či svěřenský fond.

Categories
Escape Consult Účetnictví

Elektronická evidence tržeb

Zákon o evidenci tržeb, který by měl ve svém důsledku omezit úniky v dani z přidané hodnoty a dani z příjmů, by měl vstoupit v platnost k 1. 1. 2016. V současné době je po vnějším připomínkovém řízení a podle vyjádření náměstkyně ministra financí Simony Hornochové diskuse probíhá konstruktivně.

Zkušenosti z minulých let již máme. V roce 2005 prosadila fiskální zákon ČSSD, KDU-ČSL a Unie Svobody. Účinnost zákona byla stanovena na 1. 1. 2007. Po předčasných volbách v roce 2006 však vláda Miroslava Topolánka nejprve posunula účinnost na 1. 1. 2008 a po té jej úplně zastavila. To mělo neblahé důsledky zejména pro dovozce fiskálních pokladen, kteří se na nový zákon připravili. Registrační pokladny dovezli, nechali certifikovat a většině těchto společností pak zůstalo nemalé množství pokladen skladem. Mnohé to dovedlo k velkým finančním potížím, některé dokonce ke krachu. Aby se tato situace neopakovala, je velmi důležitá politická shoda.

A co by měla elektronická evidence přinést? Kromě již zmíněného lepšího výběru daní a tedy možného snížení deficitu ve státním rozpočtu, také například efektivnější zacílení daňových kontrol na možné podvodné praktiky a tedy snížení zátěže poctivých poplatníků omezením namátkových daňových kontrol, dále odstranění nerovných podmínek v konkurenčním boji, ale také větší ochranu a stabilitu pro zaměstnance.

Technické řešení EET (elektronické evidence tržeb) vyžaduje zařízení, které umožňuje elektronickou komunikaci přes internet a připojení v okamžiku přijetí platby. Bude čistě na podnikateli, jaký pokladní software a jaké pokladní zařízení zvolí, pokud zajistí odeslání datové zprávy a vydání účtenky. V praxi by to fungovalo tak, že podnikatel zašle datovou zprávu o transakci ve formátu XML finanční správě. Finanční správa ze systému zašle potvrzení o přijetí s unikátním kódem účtenky. Podnikatel účtenku vytiskne a předá zákazníkovi. Ten si pak může ověřit evidenci přijaté tržby pomocí webové aplikace finanční správy.  Toto řešení je pro obchodníky oproti certifikovaným registračním pokladnám jednodušší a levnější. Nároky tu budou kladeny zejména na kvalitu internetového připojení a spolehlivost a propustnost datové sítě.

Náběh na tento sytém by měl probíhat v několika fázích. Od 1. 1. 2016 by měl platit pro osoby poskytující stravovací a ubytovací služby. V druhé fázi (pravděpodobně od dalšího čtvrtletí) by měli následovat osoby podnikající v maloobchodě a velkoobchodě. Po zhodnocení systému a zvážení okolností by byly do systému začleňovány další okruhy podnikatelů, kteří přijímají platby v hotovosti.

Zda fiskální zákon skutečně vstoupí v platnost 1. 1. 2016 zatím není jisté. Rychlé zavedení EET nemůže být na úkor možnosti testování vybraných subjektů, zda vše probíhá tak, jak má. Rovněž je třeba dát časový prostor poplatníkům k pořízení potřebných přístrojů a odzkoušení software. Nebude tedy vnímáno jako tragédie, pokud dojde k posunu tohoto termínu. Důležité je, aby bylo vše dobře připravené a náběh celého systému proběhl hladce.

Ing. Kamila Procházková
daňový poradce č. 04996